Gianbattista Garattini
Agente in attività finanziaria
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Al via la riforma del prestito vitalizio ipotecario
12/05/15
La nuova legge 44/2015 ha modificato il decreto-legge n. 203 del 2005, che regolamentava il prestito nato nel mercato anglosassone con il nome di “reverse mortgage” (mutuo inverso), introducendo importanti novità in tema di limiti di età, agevolazioni fiscali e garanzie a tutela del credito..

Cos’è il prestito vitalizio ipotecario. Si tratta di un finanziamento a medio o lungo termine assistito da ipoteca di primo grado su immobili residenziali. Consente a chi lo accende di ricevere del denaro sotto forma di capitale una tantum o di vitalizio, grazie all’accensione di un’ipoteca sulla propria abitazione. E di conseguenza un mutuo che saranno poi i propri eredi a rimborsare.

A chi si rivolge. Il prestito vitalizio ipotecario si rivolge alle persone che hanno più di 60 anni (la vecchia normativa permetteva di aderire da 65 anni in su) e hanno necessità di liquidità o vogliono integrare la propria pensione. Permette loro di ottenere tra il 15% e il 55% del valore dell’abitazione in cui risiede, a seconda dell’età: maggiore è l’età; maggiore, l’importo ottenibile. Al crescere dell’età del richiedente, infatti, aumentano per la banca le possibilità di rientrare in breve tempo dei soldi offerti in prestito.

Come funziona. Non sarà il contraente a estinguere il debito con la banca ma i suoi eredi. Funziona così: la banca accende un’ipoteca sull’immobile e in cambio concede al richiedente una somma in denaro o un vitalizio. Alla sua morte, gli eredi potranno decidere se rimborsare il debito, tenendo la casa, o vendere la casa, da soli o per tramite della banca.
Nel primo caso, secondo le nuove regole, gli eredi saranno tenuti a restituire non solo il capitale ma anche gli interessi maturati su di esso. E poiché gli interessi vengono calcolati di anno in anno, sulla somma del capitale più gli interessi maturati nell’anno precedente, il conto a fine prestito rischia di diventare salato. Per ovviare a questo inconveniente sono state prospettate due soluzioni: da un lato, la possibilità per gli eredi di pagare gli interessi con cadenza annuale e, dall’altro, impossibilità per il debito di superare il valore dell’abitazione. Chi sceglie di  rimborsare gli interessi dovrà rispettare le scadenze, pena la risoluzione del contratto, che scatta quando si tarda per sette volte, anche non consecutive, il pagamento delle rate.
Se invece si decide di vendere la casa la compravendita dovrà essere effettuata entro 12 mesi dalla morte dell’intestatario del contratto. Se questo non accade, se la proprietà o altri diritti di godimento dell’immobile vengono trasferiti o se si compiono atti che riducono il valore dell’abitazione, la banca potrà vendere la casa al valore di mercato e utilizzare il ricavato per estinguere il debito.

Agevolazioni fiscali. Per il mutuo al contrario acceso sull’abitazione non dovranno essere corrisposte le imposte di registro, ipotecaria e catastale, che verranno rimpiazzate da un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% del finanziamento (o al 2% se non si tratta di prima casa). In più non si dovranno pagare né le tasse sulle concessioni governative, né l’imposta di bollo. Bisognerà invece continuare a versare le tasse sul possesso dell’abitazione, e quindi Imu e Tasi, la tassa sui rifiuti e l’Irpef sulle abitazioni non locate.

I tempi. Affinché le nuove norme siano pienamente operative bisognerà però aspettare altri tre mesi. È questo il tempo a disposizione del ministro dello Sviluppo economico per adottare un regolamento che fissi le regole per l’offerta dei prestiti vitalizi ipotecari e stabilisca “i casi e le formalità che comportino una riduzione significativa del valore di mercato dell’immobile tali da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento”, nonché le modalità per consentire la comparazione dei prodotti di banche diverse presenti sul mercato. fonte: settorefinanza.com
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